저당권 근저당권 차이점

부동산 계약에서 흔히 다루는 저당권과 근저당권은 특히 전세나 반전세 계약을 진행할 때 중요한 개념입니다. 이 둘의 차이를 정확히 이해하지 못하면 계약이 위험해질 수 있습니다.

 

 

저당권과 근저당권의 차이점과 이들에 대한 중요한 사항을 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

저당권이란?

 

저당권은 돈을 빌리면서 부동산을 담보로 설정하는 권리를 의미합니다.

 

예를 들어, 건물주가 은행에서 5억원을 빌리면 그 금액에 대해 부동산에 저당권을 설정하게 됩니다. 저당권은 1회성 거래에 사용되며, 돈을 갚으면 저당권의 효력은 자동으로 소멸됩니다.

 

즉, 특정 금액이 명확하게 설정되며, 갚으면 저당권은 더 이상 효력이 없습니다.

 

저당권 특징

 

저당권은 1회성 거래를 전제로 하며, 담보로 설정된 금액이 정확히 특정됩니다.

 

예를 들어, 5억원을 빌렸다면 그 금액만큼만 저당권이 설정되고, 이 금액을 갚으면 저당권이 소멸됩니다. 또한, 저당권은 발생한 특정 채권에 대해서만 담보 역할을 하므로, 한 번의 거래가 끝나면 더 이상 효력이 없습니다.

 

• 정의
  저당권은 부동산을 담보로 대출을 받을 때, 대출금액이 정확히 특정되어 설정되는 담보권입니다.
• 특징
  저당권은 1회성 거래를 위한 담보 설정으로, 대출 금액을 갚으면 저당권의 효력은 자동으로 소멸합니다.
• 활용
  저당권은 특정 금액의 대출을 위해 사용되며, 이자나 추가적인 대출은 반영되지 않습니다. 즉, 채권 금액이 명확히 정해져 있는 경우에만 사용됩니다.

 

 

 

 

근저당권이란?

 

근저당권은 다수의 거래를 예상하는 경우에 사용되는 담보 설정 방식입니다.

 

예를 들어, 건물주가 여러 차례 돈을 빌릴 가능성이 있거나 지속적인 거래 관계가 있을 때, 근저당권을 설정하여 일정 금액의 한도 내에서 담보를 잡는 방식입니다.

 

주로 은행에서 돈을 빌릴 때 근저당권이 설정되며, 이를 통해 나중에 발생할 채권도 담보할 수 있습니다.

 

근저당권 특징

 

근저당권은 1회성 거래가 아닌 다회성 거래에 사용됩니다. 즉, 앞으로 발생할 여러 거래를 전제로 설정되며, 금액은 채권 최고액으로 설정됩니다.

 

예를 들어, 건물주가 5억원을 빌렸다면 채권 최고액으로 그보다 높은 6억원을 설정하는 식입니다. 중요한 점은, 근저당권은 미래에 발생할 채권까지도 담보할 수 있다는 점입니다.

 

또한, 근저당권은 돈을 일부 갚아도 등기에서 말소되지 않는 한 그 효력이 유지됩니다.

 

• 정의
  근저당권은 미래에 발생할 가능성이 있는 여러 차례의 거래에 대비해, 채권 최고액을 설정하여 담보로 제공하는 권리입니다.
• 특징
  근저당권은 다회성 거래에 대비한 담보 설정입니다. 대출금이 변동할 수 있고, 이자나 기타 추가적인 금액을 고려해 채권 최고액을 설정합니다. 주로 실제 대출 금액의 약 120%를 설정합니다.
• 활용
  근저당권은 대출 금액을 갚더라도, 등기부에서 근저당이 말소되지 않는 한 담보 효력이 지속됩니다. 추후 대출을 받을 경우, 기존 근저당권의 우선순위가 적용되므로, 추가적인 담보 설정 없이 새로운 대출이 가능하게 됩니다.

 

 

 

 

 

저당권, 근저당권 차이점

 

저당권과 근저당권의 가장 큰 차이는 거래 방식과 담보 범위에 있습니다.

 

저당권은 한 번의 거래에 대해 명확한 금액을 담보로 설정하는 반면, 근저당권은 다수의 거래를 예상하고 채권 최고액을 설정하여 담보로 사용합니다.

 

저당권은 돈을 갚으면 효력이 소멸하지만, 근저당권은 갚더라도 등기에서 말소되지 않으면 계속 효력이 유지됩니다.

 

• 저당권: 1회성 거래에 사용되며, 특정 금액이 설정됩니다.
• 근저당권: 다수의 거래에 사용되며, 채권 최고액으로 담보가 설정됩니다.

저당권은 갚으면 소멸되지만, 근저당권은 등기 말소 전까지 효력이 유지됩니다.

 

근저당권 위험성 및 주의사항

근저당권이 설정된 부동산에서 전세 계약을 진행할 경우, 반드시 주의해야 합니다. 근저당권이 설정된 상태에서 건물주가 돈을 갚았다고 하더라도 등기에서 말소되지 않으면 위험이 여전합니다.

 

건물주가 다시 돈을 빌리게 되면, 후순위로 설정된 임차인의 보증금보다 은행의 채권이 먼저 변제될 우선순위를 가지게 됩니다. 그러므로 전세 계약을 진행할 때는 근저당권이 말소된 상태인지 반드시 확인해야 안전합니다.

 

전세 계약 시 근저당권 처리 방법 (임차인 주의방법)

 

전세 계약을 진행하는 도중 근저당권이 설정되어 있을 경우, 임대인이 전세금으로 융자를 갚고 근저당권을 말소하겠다고 약속할 때가 있습니다.

 

이런 경우에는 매우 신중해야 합니다. 말소가 되지 않으면 이후에 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.

 

따라서 전세 계약을 체결하기 전에 근저당권이 실제로 말소된 것을 등기부등본을 통해 확인한 후 계약을 진행하는 것이 안전합니다.

 

저당권은 1회성 거래에 대해 부동산을 담보로 설정하며, 대출금을 갚으면 저당권이 소멸됩니다.

반면, 근저당권은 다수의 거래를 전제로 채권 최고액을 설정하여 담보로 제공되며, 대출금을 일부 갚아도 등기에서 말소되지 않으면 여전히 효력이 유지됩니다.

전세 계약 시 근저당권이 설정된 부동산에서는 반드시 등기부등본을 통해 근저당권 말소 여부를 확인해야 하며, 안전한 계약을 위해 추가적인 조치를 취하는 것이 필요합니다.

 

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정리하자면, 저당권은 1회성 거래에 대해 담보를 설정하는 반면, 근저당권은 다수의 거래를 전제로 채권 최고액을 설정해 담보로 잡습니다.

저당권은 돈을 갚으면 소멸하지만, 근저당권은 등기에서 말소되지 않으면 여전히 위험할 수 있습니다.

전세나 반전세 계약을 진행할 때는 근저당권이 말소되었는지 철저히 확인하는 것이 중요하며, 필요시 감액등기와 같은 추가 조치를 요청하는 것이 안전한 계약을 보장합니다.

FAQ

저당권과 근저당권의 차이점은 무엇인가요?

저당권은 1회성 거래에 대해 명확한 금액을 담보로 설정하는 반면, 근저당권은 다수의 거래를 전제로 채권 최고액을 설정하여 담보로 사용됩니다.

저당권은 돈을 갚으면 소멸하지만, 근저당권은 등기 말소 전까지 효력이 유지됩니다.

전세 계약 시 근저당권이 있을 때 어떻게 해야 하나요?

근저당권이 있는 상태에서 전세 계약을 할 때는 반드시 근저당권이 등기에서 말소된 후에 계약을 진행하는 것이 안전합니다.

말소되지 않은 상태에서는 이후 임대인이 다시 돈을 빌리더라도 그 채권이 임차인의 보증금보다 우선순위를 가질 수 있습니다.